Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida, y conseguir la hipoteca adecuada puede marcar la diferencia entre disfrutar de tu vivienda o vivir atrapado por las cuotas. Pero antes de aprobar un préstamo hipotecario, los bancos analizan con lupa tu situación. Y sí, aunque a veces parezca que deciden por arte de magia, la verdad es que hay una serie de criterios muy claros (aunque no siempre transparentes).

En este artículo te cuento las 10 cosas clave que mira un banco antes de concederte una hipoteca, cómo puedes anticiparte y qué hacer para mejorar tus posibilidades de aprobación.

1. Tus ingresos y su nivel de estabilidad 💼

Este punto es el rey. A los bancos no les preocupa si ganas mucho un mes y poco al siguiente. Lo que buscan es estabilidad y recurrencia.

¿Qué miran exactamente?

• Tu nómina o rendimiento como autónomo.
• Que tus ingresos se mantengan en el tiempo.
• Si trabajas por cuenta ajena: tipo de contrato (indefinido = mejor).
• Si eres autónomo: antigüedad y evolución de ingresos (suelen pedir 2-3 años).
• Pagas extra, bonus y variables (aunque no todos los bancos los consideran al 100%).

¿Cómo mejorar tu perfil?

• Evita cambiar de trabajo justo antes de pedir la hipoteca.
• Si eres autónomo, presenta declaraciones sólidas y evita “optimizar demasiado” los ingresos.
• Aumenta tus ingresos oficiales en los meses previos si tienes posibilidad.

2. Tu nivel de endeudamiento actual ⚖️

El banco quiere saber si ya estás cargando con otras cuotas que puedan ponerte en aprietos. Para ello, analiza tu ratio de endeudamiento.

La regla general

El total de tus cuotas (incluyendo la futura hipoteca) no debe superar el 30%-35% de tus ingresos netos.

¿Qué se incluye aquí?

• Préstamos personales.
• Créditos del coche.
• Tarjetas de crédito con pago aplazado.
• Microcréditos.
• Cuotas de financiación de móviles o compras.

¿Cómo mejorar este punto?

• Cancela préstamos pequeños antes de pedir la hipoteca.
• Amortiza tarjetas de crédito.
• Evita financiar cosas justo antes de iniciar el proceso.

A veces, pagar un préstamo de 2.000 € puede significar que te aprueben la hipoteca de 200.000 €.

3. El importe que aportas de ahorro 💰

Los bancos no financian el 100% del valor del inmueble, salvo casos muy concretos (como viviendas de bancos o perfiles muy sólidos).

Lo habitual es que financien hasta el 80% del valor de compra o tasación (el menor de los dos). Eso significa que debes tener:

• El 20% para la entrada.
• Entre un 10% y un 12% extra para impuestos y gastos.

Total: alrededor del 30% del precio del inmueble.

¿Qué implica para el banco?

Si tienes ahorros suficientes:

• Demuestras capacidad de gestión financiera.
• Reduces el riesgo de impago.
• Eres un perfil más atractivo.

4. Tu historial crediticio (ASNEF y CIRBE) 🔍

Aquí el banco hace una radiografía completa.

ASNEF

Si apareces como moroso en ficheros como ASNEF o Equifax, prácticamente ningún banco te dará hipoteca. Primero hay que regularizar la situación.

CIRBE

La CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) muestra todos tus préstamos, límites de crédito y riesgos con entidades financieras.

Los bancos miran:

• Tu compromiso de deuda.
• Si tienes incidencias.
• Tu comportamiento de pago.

¿Qué puedes hacer?

• Solicitar un informe CIRBE antes de ir al banco.
• Cancelar tarjetas o cuentas con límites que no usas: aunque no las uses, la CIRBE sí las ve.
• Resolver cualquier incidencia en ASNEF cuanto antes.

5. La tasación del inmueble 🏡

Este punto es fundamental porque determina cuánto te va a prestar el banco.

El banco toma como referencia:

• El valor de tasación realizado por una sociedad homologada.
• El precio de compraventa (si es menor que la tasación, manda el precio).

Si el banco considera que la vivienda está sobrevalorada o tiene riesgos (mal estado, zona poco líquida, etc.), puede:

• Reducir el porcentaje de financiación.
• Pedir una mayor aportación de ahorro.
• Directamente no aprobarte la hipoteca.

6. La estabilidad laboral (contratos y antigüedad) 📝

Aunque ya lo hemos mencionado en los ingresos, es tan importante que merece su propio apartado.

¿Qué valoran?

• Antigüedad en el empleo (mínimo 6-12 meses suele ser ideal).
• Que no haya cambios recientes de sector.
• Que el sector donde trabajas sea estable.
• Si eres funcionario: enhorabuena, tienes “modo Dios” en el sistema bancario.

Para autónomos

Los bancos piden:

• Declaraciones de la renta de 2-3 años.
• IVA y libros contables.
• Tendencia creciente o estable.

Si eres autónomo y tus ingresos son irregulares, preparar la documentación y justificar tu actividad es clave.

7. La vinculación que estás dispuesto a asumir 🤝

El banco mira su seguridad pero también su rentabilidad. Por eso te pide vinculación:

• Domiciliar nómina.
• Domiciliar recibos.
• Contratar seguros (hogar, vida, protección de pagos).
• Abrir planes de pensiones.
• Tarjetas de crédito con uso mínimo anual.

¿Por qué lo miran?

Porque estas vinculaciones:

• Les generan ingresos adicionales.
• Les permiten “atarte” como cliente.
• Reducen su riesgo (sobre todo los seguros).

Consejo

A veces una hipoteca más baja con mucha vinculación puede salir más cara que una hipoteca con tipo algo más alto pero sin vinculaciones. Haz números.

8. La edad del solicitante ⏳

Puede parecer un factor secundario, pero no lo es tanto.

Los bancos suelen exigir que la hipoteca se amortice antes de los 75 años del titular. Esto afecta especialmente a quienes piden hipoteca más tarde o a quienes quieren plazos largos.

Por ejemplo, si tienes 50 años, difícilmente podrás firmar una hipoteca a 30 años. El banco te obligará a reducir el plazo para que termines antes de los 75.

Esto implica cuotas más altas y, por tanto, más dificultad para cumplir la ratio del 30%-35%.

9. El tipo de vivienda y su ubicación 📍

No todos los inmuebles son igual de atractivos para un banco.

¿Qué les preocupa?

• Viviendas muy antiguas sin reforma.
• Locales convertidos en vivienda sin cédula de habitabilidad.
• Viviendas en zonas con poca demanda.
• Inmuebles con problemas estructurales.
• Pisos en plantas bajas muy deteriorados o dúplex con reformas sin legalizar.

¿Por qué?

Porque en caso de impago, el banco necesita poder vender el inmueble fácilmente para recuperar su dinero. Si es difícil de vender, el riesgo es mayor.

10. Comportamiento financiero reciente 📅

Los bancos revisan tus movimientos bancarios de los últimos 6–12 meses.

¿Qué analizan?

• Si tus gastos son coherentes con tus ingresos.
• Si tienes descubiertos frecuentes.
• Si usas tarjetas revolving.
• Si realizas apuestas online (esto pesa muchísimo).
• Transferencias sospechosas o ingresos irregulares.

¿Por qué importa?

Porque aunque cumplas todos los requisitos anteriores, un mal comportamiento financiero reciente puede generar dudas sobre tu capacidad de pagar a largo plazo.

Cómo aumentar tus posibilidades de que te aprueben la hipoteca 🚀

Sí, todo lo anterior importa pero también puedes preparar tu perfil para que los bancos te vean como un “cliente ideal”. Aquí van recomendaciones prácticas:

✔ Controla tu ratio de endeudamiento

Cancela préstamos pequeños, elimina tarjetas que no uses y evita financiar compras.

✔ Ahorra al menos el 30% del precio de la vivienda

20% de entrada + gastos. Cuanto más tengas ahorrado, más fuerte es tu posición.

✔ Mantén estabilidad laboral

Evita cambios de trabajo durante el proceso, sobre todo si afectan a tu contrato o antigüedad.

✔ Mejora tu historial crediticio

Pide tu informe CIRBE, revisa errores y resuelve cualquier deuda pendiente.

✔ Elige bien la vivienda

Una propiedad con buena tasación y en zona con demanda te da más opciones.

✔ Presenta toda la documentación ordenada

Los bancos lo agradecen y acelera la decisión.

Conclusión: los bancos no buscan clientes perfectos, buscan clientes predecibles 🎯

La idea clave no es ganar mucho ni tener un trabajo espectacular, sino demostrar que eres un perfil estable, responsable y con capacidad de pago a largo plazo.

Si te adelantas a lo que el banco va a mirar, no solo tendrás más opciones de conseguir la hipoteca, sino que podrás negociar mejores condiciones.

Y recuerda: igual que tú eliges casa, también eliges banco. No te quedes con la primera oferta.