Invertir en bienes raíces sigue siendo una de las formas más populares de construir patrimonio. La estabilidad del ladrillo, la posibilidad de obtener rentas periódicas y la revalorización a largo plazo convierten a la inversión inmobiliaria en un pilar clásico para cualquier cartera.

Pero cuando se toma la decisión de comprar un inmueble para invertir, aparece una gran pregunta ¿Es mejor pagar al contado o financiar la compra con hipoteca?

La respuesta no es universal. Depende de tu perfil inversor, de tu tolerancia al riesgo, de tu horizonte temporal y, por supuesto, de tu estrategia financiera. En este artículo analizamos en profundidad ambas opciones, con ventajas, inconvenientes y un ejemplo numérico realista que te ayudará a entender cómo cambia la rentabilidad de una inversión inmobiliaria dependiendo de si la financias o la pagas al contado.

Comprar una vivienda al contado 🏡

Cuando compras al contado, pagas el precio íntegro del inmueble con tu propio dinero. No necesitas banco, no hay cuotas mensuales, ni intereses.

Ventajas de comprar al contado

• Seguridad total: No dependes de bancos ni de la evolución de los tipos de interés.
• Mayor poder de negociación: Los vendedores suelen preferir compradores sin hipoteca, porque el proceso es más rápido y seguro.
• Ahorro en intereses y comisiones: No hay costes financieros adicionales.
• Flujo de caja positivo desde el primer día: Todo lo que entra por alquiler, menos gastos, es beneficio.

Inconvenientes de comprar al contado

• Gran inmovilización de capital: Tu dinero queda bloqueado en un único activo.
• Menor diversificación: Podrías haber comprado varios inmuebles con hipoteca o invertir parte del dinero en otros activos.
• Oportunidad perdida de apalancamiento: Renuncias al “efecto palanca” que permite la financiación.
• Menor flexibilidad: Si necesitas liquidez, vender un inmueble lleva tiempo.

Comprar una vivienda con hipoteca 💳

La alternativa más común es pedir financiación bancaria. El banco cubre entre un 70% y un 80% del precio, y tú pones el resto como entrada.

Ventajas de invertir con hipoteca

• Apalancamiento financiero: Con menos dinero propio accedes a un activo de gran valor.
• Posibilidad de diversificación: El capital que no inmovilizas puedes usarlo en otros inmuebles o inversiones.
• Beneficios fiscales: Los intereses hipotecarios son deducibles como gasto si alquilas la vivienda.
• La inflación juega a tu favor: Con hipoteca fija, tus cuotas no cambian, pero el dinero se devalúa con el tiempo.

Inconvenientes de invertir con hipoteca

• Coste financiero elevado: Intereses y comisiones encarecen la inversión.
• Compromiso mensual: Estás atado a una cuota durante años.
• Riesgo de impago: Si el inmueble queda vacío o tus ingresos bajan, puedes tener problemas.
• Exposición a tipos de interés: En variables, el Euríbor puede disparar la cuota.

Ejemplo: hipoteca Vs compra al contado 📊

Veamos un ejemplo práctico con cálculos detallados para entender la diferencia.

Supongamos lo siguiente

• Precio del inmueble: 200.000 €
• Ingresos por alquiler: 900 €/mes (10.800 €/año)
• Gastos de comunidad, seguros e impuestos: 2.000 €/año
• Gastos de notaría e impuestos iniciales: 8% del valor = 16.000 €
• Rentabilidad bruta del alquiler: 5,4%

Escenario 1: Compra al contado

• Inversión inicial total: 216.000 € (200.000 + 16.000 de gastos)
• Ingresos anuales netos: 10.800 – 2.000 = 8.800 €
• Rentabilidad neta: 8.800 / 216.000 = 4,07% anual

Este caso es sencillo: flujo positivo desde el primer día, bajo riesgo y tranquilidad.

Escenario 2: Compra con hipoteca

• Entrada: 40.000 € (20%)
• Gastos iniciales (impuestos y notaría): 16.000 €
• Hipoteca: 160.000 € a 25 años, tipo fijo al 3% → cuota mensual aprox. 760 €
• Cuota anual: 9.120 €

Flujo de caja año 1

• Ingresos alquiler: 10.800 €
• Gastos de comunidad, seguros e impuestos: –2.000 €
• Pago de hipoteca: –9.120 €
  = –320 € (ligera pérdida de liquidez el primer año).

Pero atención

• De los 9.120 € de cuota, aproximadamente 4.000 € son amortización de capital y el resto intereses.
• Esa amortización es un ahorro forzoso: reduces deuda y aumentas tu patrimonio.

Inversión inicial propia

• Entrada: 40.000 €
• Gastos: 16.000 €
  = 56.000 € de capital invertido.

Beneficio real (considerando amortización)

• Flujo neto en caja: –320 €
• Amortización de capital: +4.000 €
  = +3.680 € de beneficio real el primer año.

ROCE (Return on Capital Employed): 3.680 / 56.000 = 6,57%

Comparación entre los dos escenarios

• Al contado:
  • Rentabilidad neta: 4,07%
  • Riesgo bajo, flujo de caja positivo inmediato.
  • Mucho capital inmovilizado.
• Con hipoteca:
  • Rentabilidad sobre capital invertido (ROCE): 6,57%
  • Riesgo mayor, flujo de caja ligeramente negativo al inicio.
  • Posibilidad de diversificar el capital restante en otras inversiones.

¿Qué ocurre si el inmueble se revaloriza? 📈

Caso 1: Compra al contado

• Inversión inicial: 216.000 €
• Venta tras 10 años: 250.000 € → ganancia de 50.000 €
• Alquiler neto anual: 8.800 € → en 10 años: 88.000 €
  ➡️ Beneficio total: 50.000 + 88.000 = 138.000 €
  ➡️ Rentabilidad sobre inversión: 138.000 / 216.000 = 63,9% en 10 años
  ➡️ Rentabilidad anual aprox.: 6,3%

Caso 2: Compra con hipoteca

• Capital invertido inicial: 56.000 € (entrada + gastos)
• Hipoteca: 160.000 € a 25 años, 3% fijo
• Tras 10 años, deuda pendiente aprox.: 120.000 €
• Venta en 250.000 € → te quedas con 130.000 € (250.000 – 120.000)
• Flujo de caja durante 10 años: –320 €/año → –3.200 € acumulados

➡️ Beneficio neto final: 130.000 – 56.000 – 3.200 = 70.800 €

➡️ Rentabilidad sobre capital propio: 70.800 / 56.000 = 126,4% en 10 años

➡️ Rentabilidad anual aprox. (ROCE): ≈8,5%

Diferencia clave

En compra con hipoteca, gracias al apalancamiento el retorno se eleva a ≈8,5% anual (aunque con más riesgo y un flujo de caja ajustado).

En compra al contado, el retorno es sólido pero más bajo: ≈6,3% anual.

Ventajas fiscales de cada opción ⚖️

En España, los intereses de la hipoteca en una vivienda alquilada son deducibles como gasto.

• Al contado: no hay intereses → no hay deducción.
• Con hipoteca: los intereses reducen la base imponible, bajando los impuestos sobre el beneficio del alquiler.

Esto hace que, en la práctica, la hipoteca sea más eficiente desde el punto de vista fiscal.

Conclusión: ¿hipoteca o contado? ✅

La decisión depende de tu perfil inversor:

• Si buscas seguridad, tranquilidad y flujo inmediato, comprar al contado es tu mejor opción.
• Si buscas maximizar la rentabilidad y usar el apalancamiento, la hipoteca te da un ROCE superior y permite diversificar.

En general, para inversores con mentalidad a largo plazo, la hipoteca suele ser más rentable porque el ROCE supera claramente a la rentabilidad neta de la compra al contado. Eso sí, implica disciplina, análisis riguroso de riesgos y un colchón de seguridad para imprevistos.