Alquilar una vivienda en España puede ser una excelente forma de generar ingresos pasivos. Sin embargo, esos ingresos están sujetos a tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Lo bueno es que la legislación fiscal permite aplicar una serie de deducciones y reducciones que pueden ayudarte a pagar menos impuestos. Eso sí, las ventajas fiscales no son iguales para todos los tipos de alquiler. En este artículo vamos a ver:

• Qué gastos puedes deducirte como arrendador.
• Qué reducción puedes aplicar sobre el rendimiento neto.
• Qué diferencias hay según el tipo de alquiler: vivienda habitual, alquiler turístico, alquiler a empresas, entre otros.
• Consejos clave para optimizar tu fiscalidad como propietario.

1. El rendimiento del alquiler en el IRPF: cómo se calcula

Primero, hay que entender cómo se tributa el alquiler. En la declaración de la renta, los ingresos por alquiler se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Para calcular el beneficio real, se resta a los ingresos brutos una serie de gastos deducibles.

Ejemplo básico:

• Ingresos por alquiler: 9.600 € al año (800 €/mes)
• Gastos deducibles: 2.500 €
• Rendimiento neto: 9.600 – 2.500 = 7.100 €

Sobre esa base se puede aplicar, en algunos casos, una reducción del 50% (o superior si se cumplen ciertos requisitos). Ahora vamos a ver los detalles.

2. Gastos deducibles en todos los tipos de alquiler

Independientemente del tipo de alquiler, la Agencia Tributaria permite deducir ciertos gastos relacionados con la obtención de los ingresos. Estos son algunos de los más comunes:

🏡 Gastos deducibles

• Intereses de préstamos hipotecarios (si el inmueble fue financiado).
• IBI, tasas de basura y otros tributos locales.
• Gastos de comunidad y seguros del inmueble.
• Conservación y reparación (no mejora).
• Amortización del inmueble y sus elementos: normalmente el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: coste de adquisición o valor catastral.
• Honorarios de agencias o gestores.
• Gastos de formalización del contrato o certificados energéticos.

Estos gastos deben estar justificados con facturas o documentos válidos, y relacionados exclusivamente con la vivienda alquilada.

3. Reducción del 50% (o más) si alquilas como vivienda habitual

La mayor ventaja fiscal viene cuando alquilas tu vivienda a una persona física para que sea su residencia habitual.

✅ Requisitos

• El inquilino debe usar el inmueble como vivienda habitual.
• No debe tratarse de un alquiler a empresas, uso turístico ni alquiler por temporadas.
• Debe constar en el contrato y en la práctica que es su lugar de residencia.

📉 Reducción aplicable

Desde 2024, se aplica una reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo, aunque puede llegar al 90% si se cumplen requisitos adicionales:

90%: Los contribuyentes que hayan firmado un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda en una zona tensionada pueden deducirse hasta el 90% del rendimiento neto de los ingresos del alquiler si bajaron el precio del alquiler un 5% en relación con el contrato anterior.

70%: Los arrendadores podrán reducir en un 70% el rendimiento neto positivo calculado de las rentas del alquiler para nuevos contratos de arrendamiento de nuevas viviendas que se incorporen al mercado, si los inquilinos de la vivienda tienen entre 18 y 35 años. También se aplicará el 70% de reducción, aunque no estén en zonas tensionadas, en el caso de viviendas cedidas o arrendadas a la Administración pública o entidades del tercer sector, o acogidas a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

60%: si se han realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores al contrato.

⚠️ Ojo, esta reducción solo se aplica sobre el rendimiento neto positivo y si el contrato cumple los requisitos. No es automática: la Agencia Tributaria puede pedir justificantes.

4. ¿Qué pasa con los alquileres turísticos?

El alquiler vacacional o turístico (por días o semanas a través de plataformas como Airbnb) no se considera arrendamiento de vivienda habitual.

🚫 ¿Hay derecho a reducción?

NO. Los ingresos se siguen considerando rendimientos del capital inmobiliario (o de actividad económica si se prestan servicios de hostelería), pero no se aplica ninguna reducción del 50%.

🧾 Gastos deducibles

Sí se pueden deducir los gastos proporcionales al tiempo que el inmueble está alquilado, como:

• Limpieza y lavandería.
• Servicios de internet y suministros.
• Gastos de gestión o comisiones de plataformas.

👀 Importante: debes declarar solo el periodo en que el inmueble ha estado alquilado y calcular los gastos en proporción.

5. Alquiler por temporadas: ¿tiene deducciones?

El alquiler por temporada (a estudiantes, trabajadores desplazados, etc.) no se considera arrendamiento de vivienda habitual, por tanto no da derecho a reducción.

¿Qué puedes deducir?

Puedes deducir todos los gastos directamente relacionados, igual que en otros casos, pero no aplicar la reducción del 50%.

Este tipo de alquiler es frecuente en ciudades universitarias o turísticas. Aunque fiscalmente no es tan atractivo como el alquiler estable, puede ser más rentable por la mayor rotación y precios más altos.

6. Alquiler a empresas: cuidado con las deducciones

Si alquilas tu vivienda a una empresa para que la use como residencia de un empleado, tampoco podrás aplicar la reducción del 50%.

❌ No es alquiler de vivienda habitual

Aunque la vivienda la use una persona física, quien figura como inquilino es una empresa. Por tanto, Hacienda considera que no cumple los requisitos para la reducción.

✅ Consejo: si quieres alquilar a un empleado, que el contrato sea entre tú y la persona física, no con la empresa.

7. ¿Y si alquilas solo una habitación?

También es posible alquilar una habitación de tu vivienda habitual. En este caso:

• El rendimiento tributa como capital inmobiliario.
• Puedes deducir los gastos proporcionales (luz, agua, internet, etc.).
• Puedes aplicar la reducción solo si el arrendamiento se realiza como vivienda habitual del inquilino.

📌 Recuerda: si vives en la vivienda, tendrás que prorratear los gastos entre la parte alquilada y la parte que usas tú.

8. Consejos prácticos para optimizar tu fiscalidad como arrendador

Aquí van algunas recomendaciones para sacar el máximo partido a las deducciones:

✅ Formaliza el contrato correctamente

Incluye una cláusula que indique que es para vivienda habitual del inquilino. Esto es clave para aplicar la reducción.

✅ Guarda todos los justificantes de gastos

Factura, recibos y contratos. Hacienda puede pedirlos.

✅ Revisa si tu zona está declarada como “mercado tensionado”

Si alquilas en una zona tensionada a jóvenes, puedes aplicar reducciones mayores.

✅ Declara todos los ingresos

La Agencia Tributaria tiene acceso a los registros de consumo y datos de plataformas de alquiler turístico.

9. Ejemplo práctico: Alquiler de una vivienda habitual

Datos del caso:

• Propietario: Ana.
• Vivienda en Madrid alquilada a una persona física como residencia habitual.
• Contrato firmado en enero de 2024.
• Ingreso mensual por alquiler: 900 €.
• Ingresos anuales: 900 € × 12 meses = 10.800 €.

Gastos deducibles anuales:

Cálculo del rendimiento neto:

Ingresos: 10.800 € (alquiler anual)

Gastos deducibles: 5.150 €

Rendimiento neto = 10.800 € – 5.150 € = 5.650 €

Reducción aplicable:

Como el alquiler es para vivienda habitual, Ana puede aplicar la reducción del 50%.

Rendimiento neto reducido = 5.650 € × 50% = 2.825 €

Resultado final:

Ana solo tributa en el IRPF por 2.825 € en lugar de por los 10.800 € brutos que ha ingresado.

10. Conclusión

Alquilar una vivienda en España puede ser una fuente rentable de ingresos, pero la fiscalidad varía mucho según el tipo de alquiler. La clave para pagar menos impuestos está en:

• Elegir el tipo de alquiler adecuado (preferiblemente como vivienda habitual).
• Aplicar correctamente las reducciones disponibles.
• Aprovechar todos los gastos deducibles posibles.

Si gestionas bien tus contratos y tu contabilidad, puedes optimizar la tributación del alquiler y mejorar significativamente tu rentabilidad neta.