Redactar un contrato de alquiler correctamente es mucho más que rellenar un formulario con los datos del inquilino. Es el paso clave para proteger tu inversión (si eres propietario) o para asegurar tus derechos y evitar sorpresas (si eres inquilino). Un contrato bien hecho puede ahorrarte decenas de dolores de cabeza en el futuro.

En este artículo vamos a ver:

✅ Cómo estructurar un contrato de alquiler paso a paso
✅ Las cláusulas imprescindibles que debes incluir
✅ Trucos para blindarte frente a impagos
✅ Recomendaciones adicionales para no dejar flecos sueltos

¿Preparado? Vamos a ello.

1. Datos básicos: la identificación de las partes

Todo contrato debe empezar identificando claramente:

• Propietario o arrendador: nombre completo, DNI/NIE, domicilio.
• Inquilino o arrendatario: idem.
• En caso de sociedad o empresa: razón social, CIF, representante legal.

No te olvides de añadir los datos del inmueble (dirección completa, referencia catastral si quieres ser minucioso) para que quede claro qué se está alquilando.

2. Duración del contrato y prórrogas

La ley de arrendamientos urbanos (LAU) en España establece un mínimo de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica), aunque el contrato puede pactarse inicialmente por menos.

Por ejemplo:

“El presente contrato se firma por una duración de UN AÑO, prorrogable automáticamente por anualidades sucesivas hasta un máximo de CINCO AÑOS, salvo preaviso de cualquiera de las partes con al menos 30 días de antelación.”

Truco: deja claro el plazo inicial, cómo funcionan las prórrogas y qué notificación es necesaria para resolverlo. Esto evita confusiones y da seguridad.

3. Renta: cuánto, cómo y cuándo

Detalla bien:

• Importe mensual de la renta (en número y letra para mayor claridad).
• Forma de pago (transferencia, ingreso en cuenta, Bizum…).
• Cuenta bancaria exacta (IBAN).
• Día límite de pago mensual.

Ejemplo de redacción:

“La renta mensual asciende a SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS (650€), pagaderos por adelantado dentro de los primeros CINCO días de cada mes, mediante transferencia a la cuenta ESXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX.”

Actualización de renta

Incluye la forma en que se actualizará la renta (normalmente con el IPC o el índice de garantía de competitividad).

“La renta se actualizará anualmente conforme al índice de precios al consumo (IPC) publicado por el INE.”

4. Fianza y garantías adicionales

Por ley, debes exigir una mensualidad de fianza, que se deposita en el organismo correspondiente (IVIMA, INCASOL, etc.). Si no la depositas, puedes tener sanciones.

Además, es habitual pedir garantías adicionales, como:

✅ Una o dos mensualidades extra como depósito adicional.
✅ Aval bancario por X meses.
✅ Seguro de impago (muy recomendable, lo paga normalmente el arrendador).

Truco legal: para que no se considere un abuso, limita la garantía adicional a dos mensualidades más, según la LAU.

5. Gastos: quién paga qué

El contrato debe dejar claro quién paga:

• Comunidad de propietarios
• IBI
• Suministros (luz, agua, gas, internet)
• Tasa de basuras

Normalmente, el propietario paga comunidad e IBI, y el inquilino paga suministros y basura. Pero debe constar expresamente.

Ejemplo:

“Serán a cargo del arrendatario los consumos de agua, luz, gas, internet y la tasa municipal de basuras. El arrendador asumirá el pago de la cuota de la comunidad de propietarios y del IBI.”

6. Uso del inmueble y prohibiciones

Fundamental especificar el destino (vivienda habitual, no oficina, no subarriendo sin permiso…).

Incluye cláusulas como:

✅ “El arrendatario destinará el inmueble exclusivamente a vivienda habitual, no pudiendo ceder ni subarrendar total o parcialmente sin consentimiento expreso y por escrito del arrendador.”

✅ “Queda prohibido realizar actividades molestas, insalubres o peligrosas, así como almacenar materiales inflamables.”

7. Estado del inmueble y responsabilidad de reparaciones

Adjunta un inventario detallado si alquilas amueblado, con fotos firmadas por ambas partes.

Sobre reparaciones:

• El arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• El arrendatario responde de pequeñas reparaciones por uso ordinario.

Ejemplo de cláusula:

“Las pequeñas reparaciones derivadas del uso diario del inmueble correrán a cargo del arrendatario. El arrendador será responsable de las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad.”

8. Trucos para protegerte frente a impagos

1. Seguro de impago: hoy día son baratos y cubren varios meses, incluso abogados y desahucio.
2. Revisión previa: solicita nóminas, contrato laboral y DNI del inquilino.
3. Aval bancario: si el perfil es de riesgo, exige un aval de 6 meses (poco habitual pero legal).
4. Revisión periódica del pago: añade en el contrato un compromiso de aportar justificante de pago de suministros trimestral.

Ejemplo:

“El arrendatario se compromete a remitir al arrendador, cada tres meses, los justificantes de pago de los suministros.”

9. Cláusulas adicionales inteligentes

• Resolución anticipada: permite al inquilino irse tras 6 meses con preaviso de 30 días, como dice la ley, pero deja constancia para evitar dudas.

“Transcurridos seis meses desde el inicio, el arrendatario podrá desistir con un preaviso mínimo de 30 días.”

• Penalización por incumplimiento: si se va antes, puede pactarse 1 mensualidad de indemnización por cada año incumplido.
• Obligación de devolver la vivienda pintada y limpia: muy habitual.

“A la finalización, el arrendatario devolverá la vivienda en perfecto estado de limpieza, pintura y sin desperfectos.”

• Prohibición de mascotas (si lo deseas): aunque ten cuidado, puede ser impugnable si no hay causa objetiva.

10. Firma, fecha y anexos

• Firma de ambas partes en todas las hojas (importante para evitar que digan que desconocían alguna cláusula).
• Fecha exacta del contrato.
• Adjunta anexos: inventario de mobiliario, fotos del estado inicial, copia del DNI de todos los firmantes.

11. ¿Necesitas un modelo de contrato?

Aunque aquí tienes la estructura, es ideal usar un borrador adaptado a la legislación española. Puedes encontrar plantillas en:

• Portales como Idealista o Fotocasa
• Colegios de administradores de fincas
• O encargarlo a un abogado especializado si el importe o la situación lo justifica

12. Checklist final antes de firmar

✅ ¿Están claros los datos del propietario, inquilino e inmueble?
✅ ¿Figuran duración, prórrogas y preavisos correctamente?
✅ ¿Has especificado renta, forma de pago y actualizaciones?
✅ ¿Consta la fianza legal y, si aplica, la garantía adicional?
✅ ¿Está claro quién paga qué?
✅ ¿Hay inventario detallado y fotos?
✅ ¿Están incluidas cláusulas de uso, reparaciones, prohibiciones y penalizaciones?
✅ ¿Está todo firmado en todas las páginas?

Conclusión: un buen contrato ahorra disgustos

Firmar un contrato de alquiler no es solo un trámite. Es un escudo legal para ambas partes. Si eres propietario, un contrato sólido te protege frente a impagos, destrozos o un inquilino que se queda sin pagar. Si eres inquilino, te da seguridad para no enfrentarte a subidas ilegales o a desahucios improvisados.

Dedica tiempo a revisarlo, pregunta todas las dudas, y si hace falta, invierte en un abogado: gastar 200€ hoy puede ahorrarte miles y muchas noches sin dormir en el futuro.