Tomar la decisión de comprar o alquilar vivienda es probablemente uno de los mayores dilemas financieros que enfrentamos en la vida. No es solo una cuestión de números: hablamos de estabilidad, de libertad, de inversión y de cómo quieres organizar tu dinero en los próximos años.

En este artículo vamos a poner sobre la mesa todos los cálculos —con cifras claras y ejemplos reales— para comparar qué conviene más: comprar una casa de 300.000 € con una hipoteca fija al 2,5% a 30 años, o vivir de alquiler por 1.100 € al mes. Veremos costes iniciales y recurrentes, ventajas e inconvenientes de cada alternativa, y cómo encajan dentro del marco legal y fiscal en España.

La idea es que, al terminar de leer, tengas una visión completa para responderte a la gran pregunta: ¿qué me sale mejor a mí, comprar o alquilar?

1) Supuestos y punto de partida 📝

• Precio de compra: 300.000 €
• Hipoteca: 30 años, 2,5% fijo
• Alquiler de mercado: 1.100 €/mes
• Financiación típica: banco presta 80% del precio (240.000 €); tú aportas 20% (60.000 €) + gastos e impuestos.
• Vivienda habitual (no segunda residencia).

2) Opción A: Comprar 🏡

2.1. Costes al firmar (segunda mano vs. obra nueva)

A) Segunda mano (ITP)

• Entrada (20%): 60.000 €
• ITP: entre 6% y 10% del precio (18.000–30.000 € según la Comunidad Autónoma).
• Notaría y Registro: aprox. 1.000–1.500 €
• Tasación: 300–500 €
• Gastos de hipoteca: desde 2019 el banco paga notario, registro, gestoría y AJD del préstamo; el comprador solo asume la tasación y, en su caso, comisión de apertura.

Ejemplo numérico (segunda mano)

• Con ITP 7%: entrada 60.000 + ITP 21.000 + 1.500 + 400 ≈ 82.900 € de efectivo inicial.
• Con ITP 10%: entrada 60.000 + ITP 30.000 + 1.500 + 400 ≈ 91.900 €.

B) Obra nueva (IVA + AJD)

• Entrada (20%): 60.000 €
• IVA 10%: 30.000 €
• AJD: alrededor de 0,5%–1,5% del precio (en este ejemplo, unos 3.000 € si aplicamos 1%).
• Notaría/Registro: 1.000–1.500 €
• Tasación: 300–500 €

Ejemplo numérico (obra nueva)

• 60.000 + 30.000 + 3.000 + 1.500 + 400 ≈ 94.900 € de efectivo inicial.

En resumen, comprar una vivienda de 300.000 € exige entre 83.000 € y 95.000 € de liquidez inicial según si es de segunda mano u obra nueva y según la Comunidad Autónoma.

2.2. Cuota hipotecaria

Con un préstamo de 240.000 € al 2,5% a 30 años:

• Cuota mensual ≈ 948 €
• Intereses totales ≈ 101.384 € en todo el periodo
• Capital amortizado: primer año ≈ 5.442 €; en 5 años ≈ 28.619 €

Esto significa que parte de tu cuota se convierte en ahorro forzoso desde el primer mes.

2.3. Gastos recurrentes del propietario

• IBI: impuesto municipal anual (ejemplo: 500 €).
• Comunidad: depende de servicios (ejemplo: 80 €/mes → 960 €/año).
• Seguro de hogar: obligatorio para daños básicos si hay hipoteca (≈ 250 €/año).
• Mantenimiento y averías: se suele estimar entre 0,5% y 1% del valor de la vivienda (ejemplo: 1.500 €/año).
• Tasas adicionales: basura, etc.

Ejemplo total anual: 500 + 960 + 250 + 1.500 ≈ 3.210 € → unos 268 €/mes adicionales.

Coste mensual total de comprar (primer año): 948 € (cuota) + 268 € (recurrentes) = 1.216 €/mes.

2.4. Costes futuros si vendes

• Plusvalía municipal: impuesto local sobre el incremento del valor del suelo.
• IRPF por ganancia patrimonial: se aplica sobre la plusvalía neta, salvo exenciones (reinversión en nueva vivienda habitual, mayores de 65 años, etc.).

3) Opción B: Alquilar 🔑

3.1. Costes al firmar

• Fianza legal: 1 mes de renta (1.100 €).
• Primer mes por adelantado: 1.100 €.
• Garantía adicional: puede pedirse, pero no siempre.
• Agencia inmobiliaria: desde 2023, en vivienda habitual la paga el arrendador.

Ejemplo básico de entrada: 2.200 € (primer mes + fianza).

3.2. Gastos recurrentes como inquilino

• Renta mensual: 1.100 €
• Suministros: agua, luz, gas, internet (depende del consumo).
• IBI y comunidad: suelen estar incluidos en la renta, salvo que se pacte lo contrario.
• Seguro de contenido: opcional, para proteger tus bienes personales.

3.3. Fiscalidad para el inquilino

• La deducción estatal por alquiler desapareció para contratos nuevos desde 2015.
• Existen deducciones autonómicas en ciertas comunidades para jóvenes o rentas bajas.

4) Comparativa numérica directa 📊

Interpretación: comprar exige una entrada mucho mayor y un coste mensual ligeramente superior al alquiler, pero genera patrimonio a través de la amortización del préstamo.

5) Pros y contras ⚖️

Comprar — Ventajas

• Construyes patrimonio propio cada mes.
• Estabilidad y libertad para personalizar la vivienda.
• Posible revalorización del inmueble a largo plazo.
• Blindaje contra la inflación si la hipoteca es a tipo fijo.

Comprar — Inconvenientes

• Alta barrera de entrada: necesitas decenas de miles de euros de liquidez inicial.
• Gastos estructurales permanentes (IBI, comunidad, mantenimiento).
• Menor liquidez: vender requiere tiempo y costes.
• Riesgo de derramas, averías y cambios en la zona.

Alquilar — Ventajas

• Entrada baja y máxima flexibilidad.
• Sin costes estructurales ni impuestos de propiedad.
• Facilidad para cambiar de vivienda según tu situación.

Alquilar — Inconvenientes

• No acumulas patrimonio.
• Riesgo de subidas de renta.
• Menor capacidad de personalizar la vivienda.

6) ¿Qué sale “mejor”? 🤔

Con alquiler a 1.100 € y hipoteca al 2,5%:

• El coste mensual de comprar es unos 116 € más alto que alquilar.
• Pero en 5 años, comprando, habrás amortizado casi 28.600 € de capital.
• La diferencia está en el horizonte temporal:
  • Si planeas quedarte 7–10 años o más, comprar empieza a ser más interesante.
  • Si tu horizonte es corto o valoras flexibilidad, el alquiler es más racional.

Además, está el coste de oportunidad: si inviertes bien los 83.000–95.000 € que requiere la compra inicial, el alquiler podría ser más rentable financieramente en el corto y medio plazo.

7) Conclusión 🎯

• Si buscas estabilidad y tienes horizonte largo (más de 7–10 años): comprar con estas condiciones tiene mucho sentido. Blindas tu cuota y construyes patrimonio poco a poco.
• Si priorizas liquidez y flexibilidad, o tu horizonte es corto: alquilar te permite vivir con menos compromisos financieros y sin atarte a una hipoteca ni a una gran inversión inicial.

En frío: alquilar gana en flujo de caja y flexibilidad; comprar gana en patrimonio y estabilidad a largo plazo. La decisión final dependerá de tu situación personal, tu capacidad de ahorro y tus planes de futuro.